买房躲限购 可能吃官司

资料图

   网上出招

　　这些天，网上一则规避“房产税”和“限购”政策的帖子引发网友热议。

　　步骤1：

　　买房人把房款给卖房人，卖房人按约定的房价给买房人打欠条，声明如到期不还以房产做抵押；

　　步骤2：

　　买房人以卖房人到期不还欠款为由，将卖房人起诉到法院；

　　步骤3：

　　卖房人承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿；

　　步骤4：

　　法院判决二人欠款协议有效，卖房人应以房产抵偿欠款；

　　步骤5：

　　买房人拿着法院判决书，去房产中心过户。

　　发帖人称，用这种方式，无论是否限购，都可以过户，且一分钱税都不用交。

　　这样看似合理的招数，在实际生活中能否有效？法律能否允许这种钻空子的行为得逞呢？

　　法官破招

　　假诉讼躲“限购” 法院正“严打”

　　北京市海淀区法院陈昶屹法官说，这种“既避税且无视限购”的招数根本行不通。

　　这是典型的想通过骗取法院判决来达到规避限购及非法避税目的，是非常严重的违法行为，属于各级法院重点打击的“虚假诉讼”范畴。

　　陈昶屹法官说，网上所支招数早就“过时”了，海淀法院就专门针对规避“限购”、“限贷”政策的虚假诉讼进行调研，常见虚假诉讼的类型及核查方式法官都已了如指掌。

　　民诉法增“帝王条款” 法官佩“尚方宝剑”

　　陈昶屹法官说，帖子中提到的方式，主要发生在给付之诉中，非法目的包括获得房屋限购资质及避税、规避机动车摇号政策、转移隐匿财产、获取第三人财产等。

　　常用的方式无外乎虚假诉讼的当事人通过伪造给付凭证（例如欠条）或捏造未为给付的虚假法律关系(例如抵押关系)，双方在诉讼程序中达成给付协议，要求生效调解书司法确认或通过认诺对给付关系进行确认。

　　今年1月1日正式实施的新民事诉讼法明确规定，“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，这是民事诉讼的“帝王条款”，具有最高的原则性和最大的灵活性。

　　民事诉讼法还规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　这些规定，都是法院预控利用民事诉讼规避“限购”、“限贷”等法律、政策的“尚方宝剑”。

　　法官面前唱“双簧” 属妨碍民事诉讼秩序

　　陈法官说，按照《物权法》和《担保法》的规定，订立抵押合同时，或债务履行期届满前，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移归债权人所有。

　　但法律并不禁止在债务履行期届满，抵押人仍不能清偿债务时，抵押人同意以整个抵押物的所有权清偿抵押权人的债务。

　　如果买房人及卖房人以所谓的债权人（抵押权人）及债务人（抵押人）的虚假身份进行民事诉讼，卖房人在所谓的债务履行期届满时，当庭表示同意以自己的房产清偿买房人的债务，这属于法庭认诺及权利处分的范畴。

　　但由于帖子中卖房人的债务人（抵押人）与买房人的债权人（抵押权人）身份均是虚假的，所谓欠款及房产抵押关系都不存在，只是卖房人与买房人给法官唱的“双簧”，在实体上属于“以合法形式掩盖非法目的”的法律行为，按照合同法规定，借款合同及抵押合同应自始绝对无效。

　　在程序上，卖房人与买房人行为属于典型的滥用诉讼权利、违背诚实信用原则的“虚假诉讼”行为，应认定为民事诉讼行为中的妨碍民事诉讼秩序行为，受到民事甚至刑法制裁。（汪红 编辑 王锐）