律师支招 教您放心购好房

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　　买房子，不仅是个体力活儿———要四处看房，更是个脑力活———得跟置业顾问“斗智斗勇”。本报特约房地产专家———吉林路朗律师事务所刘春鹏律师，教您如何规避购房陷阱，放心购好房。

　　证明文件 记住“两证”即可

　　读者王女士相中了一套房子，因为这套房子距离她的工作单位很近，价格也能接受，所以当场就交了2万元定金。虽然当时王女士也知道这套房子没有预售许可证，但因为售楼员承诺很快就会下来，所以也没多想，就一直在等着回复。结果一年多过去了，该房屋的预售许可证还没有下来，虽然售楼员答应可以退定金，但是王女士的这段时间就等于浪费了，很是得不偿失。

　　律师解读：我们通常所说的“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，开发商具备了“五证”表明开发商所开发的商品房手续齐全，其所建设的商品房具有上市交易的资格。对于广大购房者来说，要完全记住这五证可能有些困难，因此，提示广大购房者，一般来说，您在购房前最主要的是要看一下《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，因为开发商如果没有其他三证，上述所说的这两证是不可能办理下来的。另外需要提醒大家注意的是，如果您购买的是期房，一定要看清楚《商品房预售许可证》上是否包含了您要购买的房屋，也就是说一定要看清楚您要购买的房屋是否在预售范围之内。

　　交定金一定要谨慎

　　读者陆先生跟老人一起居住，但有了孩子后，房子明显不够住，于是他跟爱人准备再买一套房，两人最后看中了南部新城的某个小区，130平方米的户型，周围环境也很好，两人很痛快地交了定金。在交定金的时候，合同上明确标注了定金不退，两人也没有犹豫。结果，回家之后老人知道了他们买的房子位置有些远，而且不方便孩子今后入学，就坚决反对。现在小两口非常苦恼，定金不能退，老人又不同意买，进退两难不知如何是好。

　　律师解读：“定金”是《担保法》中所提到的一个概念，是合同当事人为了确保合同履行的一种担保方式。另外，在《合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。此即所谓著名的“定金罚则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　在陆先生遇到的这件事情中，陆先生的行为属于单方违约行为，而不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的情形，因此，开发商不退还其所交纳的定金是符合法律相关规定的。提醒广大购房者，在向开发商交纳“定金”之前一定要经过谨慎思考，若在没有完全考虑好的情况下便匆忙交纳了“定金”，最后如果决定不买很有可能就要受到经济上的损失了。

　　选精装房 装修事项要详细约定

　　读者袁先生留学归来，想在长春置业，他挑选了一些房子后，最后相中了一套品牌开发商的精装房。整个购房过程非常愉快，但是在收房的时候却出了问题。袁先生找来了验房师验房，发现很多装修材料都不达标，跟合同签订的不一致，袁先生现在很苦恼，不知道该怎么处理。

　　律师解读：在购买精装修的商品房时一定要仔细阅读开发商提供的《商品房买卖合同》，对有关装修的事项必须进行详细约定，保证房屋交付且开发商有违约行为时的维权有据可依。在签订合同时要注意如下事项：第一，要将装修所用油漆、乳胶漆、板材等各种材料及洗手盆、坐便器等各种设施的品牌、型号、生产厂家等进行详细约定。第二，如果开发商在宣传材料中或者在销售过程中介绍，明确表示样板间的装修标准即为未来交房的装修标准，最好将此条写入购房合同中。若开发商不同意写入合同中，建议尽可能地搜集一些开发商制作的宣传资料，这些资料中已写明将以样板间的装修标准交付房屋，以备将来出现争议时维权之用。第三，在合同中明确约定违约条款。很多时候，合同中可能对装修材料或装修设施等有明确的约定，但对于开发商违约时的处理方式却没有明确约定，这就给购房者日后维权带来了很大隐患。

　　另外，需要提醒广大购房者的是，由于不是所有人对装修都很精通，因此，建议大家在购买精装修的房屋时尽量选择信誉好的开发商开发的商品房，如果有条件的话，在验房时最好请验房师等有专业技能的人一起陪同前往。

　　不具备交付条件 属于延期交房

　　张女士购买的房子本应2012年9月交房，结果到交房的时间，张女士去收房时，发现房屋不够收房标准，房子的很多设施还不够入住标准，她该怎么办？

　　律师解读：这实际上是一个开发商延期交房的问题，开发商往往为了逃避责任，在房屋尚不具备交付条件之时便要求购房者收房，这种情况在楼市中普遍存在。面对该种情况，张女士可以拒绝收房，在拒收房屋的同时，张女士可以根据《商品房买卖合同》中有关逾期交房的违约责任的相关条款要求开发商承担违约责任。如果《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，张女士可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定要求增加，以违约造成的损失确定违约金数额。

　　另外，上述司法解释第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述司法解释的规定，在催告后的三个月的合理期限内开发商仍然无法交付房屋的，张女士也可以要求解除合同。（编辑 王锐）