业主能拒绝物业服务吗

    ■物业法规解读

　　本网讯（记者 石志宇）

　　张先生前不久买了一套房，然而，还没有正式住进去，就和小区的物业管理公司发生了矛盾，恼怒之下决定拒绝物业服务，然而又不知道怎么才能拒绝物业服务。就想请律师向物业公司发一个律师函，要求解除双方之间的物业管理合同，同时要求对方不再向他提供任何物业服务。

　　律师听到他这个要求真是哭笑不得。当律师告诉他个人不能解除与物业管理公司的合同时，他十分不解，问律师说，我不要物业公司提供服务这难道不行吗？他认为他是业主，物业公司本身就是业主聘用的，而且物业公司提供的服务他都不需要，那为什么不能拒绝物业服务呢。

　　张先生的想法虽然有些可笑，但在生活中与张先生有着相同想法的业主其实很多。记者就曾接到过类似的咨询电话说，新房我暂不居住，就享受不到物业服务，那是不是就可以不交物业费？物业公司的服务不好，是否就可以不接受他们的服务？其实业主有这些想法也可以理解，究其根源，在于业主们对物业管理服务的特殊性不了解。

　　物业管理关系的特殊性在哪里呢？首先，物业管理体系是建立在建筑物区分所有权这一法律基础之上的。根据《物权法》的规定，建筑物区分所有权是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。通俗地讲，在一个小区里，业主除了对自己的住宅享有专有所有权外，对专有部分以外的其他区域建筑的共有部分还享有共有所有权和共同管理权。现代物业管理的产生就是基于这种共同所有权和共同管理权的出现。

　　其次，物业管理直接关系着每一个业主的利益，对任何一个业主来说，虽然他最需要的只是一个住宅，然而，要让这个住宅满足他的生活工作需要，是无法离开住宅外面的进排水管道、电梯、楼梯、道路、各种管线、地基的。《物权法》之所以确立了建筑物区分所有权的制度，就是因为看到了对建筑物来说，专有部分和共有部分是分不开的，没有了共有部分，专有部分只是一个空中的笼子。所以，对业主来说，物业管理直接影响着业主对住宅的使用，是不能缺少的。

　　最后，虽然业主不能拒绝物业管理服务，但是业主有权拒绝物业公司。根据我国 《物权法》的规定，解聘行为涉及的是全体业主的整体利益，也只能在维护全体业主的整体利益的情况下由业主大会 （经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）解聘。

　　所以，当业主认为物业管理公司的行为损及到了大多数业主的利益，对这一家物业管理公司的行为感到不满时，一定要意识到物业管理不是想不要就能够不要的，采用发声明或者其他方式拒绝物业服务是没有任何意义的，只有通过业主大会共同作出决定才是符合法律的有效途径。（编辑 王锐）