房产继承 专家教你这样办

　　记者　石志宇

　　策划人语

　　生老病死，人之常态。所以房产继承并不是我们避讳的话题。在中国，在我们身边，就是有这样一群令人可敬可爱的父亲、母亲，他们宁愿自己吃不好，穿不好，也让自己的孩子吃好穿好；宁愿自己吃苦受累，也要让自己的孩子过上好日子。他们省吃俭用，也要积累一定的财富，为让自己的孩子日子过得更从容。尽管他们这辈子会很普通，也不见得多有钱，可在他们离开这个世界时，总会有一套房产留给自己的子女。房产继承几乎是我们每个家庭都会面对的问题。有的会很顺当，不会有什么纠葛，而有时，一套房产会让继承子女焦头烂额。为此，记者走进了市房屋权属登记中心，采访了相关负责人，想把这方面的相关规定告诉读者。如果您对这个话题感兴趣，请跟住记者的脚步。

　　如果你已经年迈 不妨立个遗嘱

　　其实，对于死亡，我们还是有些忌讳。生的时候，不愿意讨论死亡的话题。无可厚非，因为我们都留恋这个美丽的世界，不愿离开。也因此中国人很少有立遗嘱的习惯。但人生往往无常，每个人的离开都少有预兆，经常会很突然。而这猝不及防的离开让我们对自己的财产来不及加以分配，也很容易导致一些纠纷。

　　就有这样一个事例。去年冬天，天很冷。一个行走不便，并且没有表达能力的老人被自己的三个子女推推扯扯地带到了市房产交易中心。三个子女想卖老人的房子。而此时的老人已经不具备相应的民事权利行为能力，工作人员拒绝了老人三个子女的要求。想象那个老人定是很可怜。

　　个案告诉我们，在意识清醒、行动能力自如的情况下，按自己的意愿以遗嘱的方式处理自己的财产是很有必要的。尤其是对房产的处置，遗嘱里一定要有所体现。这样就会避免不必要的纷争。

　　根据我国《继承法》规定，遗嘱有口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱等多种形式。遗嘱的形式不同，其效力也不相同，《继承法》第二十条规定：“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”也就是说公正遗嘱的效力最高。即便是立了遗嘱，情况有了变化，当事人也可以改变遗嘱。通常以最后立的遗嘱为有效。

　　立遗嘱应具备这些法律要件：首先遗嘱人应具有完全的民事行为能力。如果当事人无意识，所立遗嘱自然无效。其次遗嘱是当事人的真实意思表示，如果受到胁迫或欺骗，所立遗嘱也是无效。遗嘱人在设立代书遗嘱、录音遗嘱或口头遗嘱时，应当由两个以上的见证人在场见证。这些要件都要具备，否则遗嘱的效力会受到置疑。

　　需要注意的是房产属于共同财产的情况下，共有人共同立遗嘱处分房产或者立遗嘱人立遗嘱时只能处分属于自己的房产份额。比如夫妻之间，对房产有共有权，夫妻一方能处置的，只是属于自己的一半产权。处分他人份额的，该部分遗嘱无效。

　　房产继承这时开始

　　生活中，经常有人不知道应当在何时可以办理房产继承。这就涉及继承开始时间的问题。《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第一条规定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。”

　　继承开始后，各继承人应如何行使自己的继承权呢？

　　根据《继承法》第二十五条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。继承人在继承开始时，可以表示接受继承遗产，也可以不表示，不表示的即视为接受继承。

　　实践中曾遇到这种情况：兄弟俩一同来办理律师见证，哥哥说，他们的父母一直跟随弟弟生活。现在他已经和弟弟协商好，将来由弟弟继承父母名下的一处房产，他主动放弃对该房产的继承权，但前提条件是弟弟要照顾好父母的生活，且他不再承担赡养义务。他俩想为此立个协议。在弄明白兄弟俩的意图后，律师告诉他们这样的协议是不合法的，不能予以见证。原因有两方面：

　　其一：国家有关法律规定，继承人放弃继承的意思表示应当在继承开始后、遗产分割前作出。

　　其二：放弃继承权不能以不承担赡养义务为条件。根据国家法律规定，赡养父母是子女的法定义务，它不会因为任何人的约定而消失。

　　房产继承手续这样办

　　房产继承不同于其他财产的继承。普通财产继承只要是对继承物占有就可以。而房产继承需要办理产权转移登记手续，把房产置于自己名下，才是真正完成了继承。

　　继承开始后，如果继承人无异议，无论是法定继承还是遗嘱继承，都需要取得公证机关出具的继承权公证书，才能去房产权属登记机关办理产权转移登记手续。这也是办理房产继承的人产生最大疑惑的地方，为什么非要公证机关出具一份这样的公证文书呢？

　　这是保护房产继承安全的需要。房子对于人们来说，是一笔很大的财产，也是继承过程最容易引起争议的地方。为了保证房产继承的安全，预防纠纷、减少诉讼，原建设部和司法部曾于1991年联合下发过通知。其中规定，继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证”，以及房产所有权证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

　　这些信息告诉我们，继承人无论是依法定继承还是依遗嘱继承房产，只要继承人之间无异议，公证机关也出具了继承权公证书，继承人就可以到房地产管理机关办理产权转移登记。

　　如对继承的房产产生争议，继承人之间又无法达成分割协议，只能通过诉讼形式解决。诉讼结束后，当事人可以依据法院的判决文书，到房地产权属登记中心办理转移登记手续。

　　也就是说，继承人手里具备房屋所有权证、房屋继承权公证书（或遗嘱公证书及继承权公证书）或生效的法律文书（包括判决书、裁定书、调解书等）、继承人的身份证原件及复印件，就可以办理产权转移登记手续。继承房产的转移登记，当事人只需缴纳登记费，不需要缴纳税费。住宅为72元，非住宅为497元。

　　■个案分析

　　记者在市房屋权属登记中心了解到，因为每个家庭情况的不同，房产继承过程中也就会出现这样或那样的问题。以下问题都是权属登记中心的工作人员在办理业务的过程中碰到的，现做归纳，希望对办理房产继承的人有一定的帮助。

　　个案一：

　　刘某是一名保姆，她所服务的雇主在生前立有经公证的遗嘱：如果刘某在其卧病期间能做到悉心照顾直至其死亡，就将其名下的房产赠给刘某。如今雇主已病逝，刘某可否办理房产继承转移登记？

　　根据《继承法》，公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。

　　如果对刘某履行义务的事实无人提出异议，刘某是可以通过转移登记取得该房屋产权的。但是，刘某是其雇主法定继承人以外的人，在接受遗赠房产时，要交纳相关税费后才能办理房产遗赠转移登记。

　　只是需要注意的是，根据《继承法》，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

　　个案二：

　　赵某的父亲今年5月病逝，多年前曾购买一套商品房，有购房合同和发票等手续，一直没办产权证。现在赵某可否直接办理继承房产登记？

　　生活中，这样的实例很多。买了房子后，没及时办理产权证，购房人死亡。这种情况下，继承人可持购房合同和发票到公证机关办理继承权公证，凭据《继承权公证书》和购房材料直接办理产权证。

　　个案三

　　李某在办理继承其父亲房产登记之后突然觉得弟弟的生活条件不好，应该将遗产留给弟弟，可否申请改由其弟弟继承，办理继承登记？

　　当事人可以放弃继承权。就拿李某的情况而言，如果其父没有遗嘱，那么他所留下的房产他和弟弟都有继承权。李某也可以放弃房产继承，由弟弟继承该房产。

　　只是本案中，李某错过了放弃继承的时间。因为根据《继承法》的规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。

　　此时李某若真心想把房产留给弟弟，只能申请将房产登记到弟弟名下，并且在缴纳相关税费后办理转移登记。（编辑 王锐）