购房者对住房面积有异议 不妨这样做

资料图

    原题：谁“动”了你的面积

    记者　石志宇

    策划人语：

　　曾经，二十平方米的平房足以让一家三口安居，而现在四十几平方米的房子住起来却很挤；曾经几百元就能买上一平方米的房子，如今已涨至几千甚至几万元。越来越贵的房价让购房人不能不对房屋面积锱铢必较。并且在房主看来，自己的房子怎么看都没有产权证上写的那么大。那么房屋面积到底是怎样算出来的？为什么买房时开发商给出的房屋面积与实测面积总会有出入？是不是真有人能“动”房屋的面积？带着这些老百姓普遍关心的问题，记者走进了市房地产测绘中心，采访了相关负责人，希望我们的解读能让房主更清楚地了解自己的房屋面积。

　　不知你会不会有这样的冲动，买了新房，办了入住，拿了钥匙，然后拿起卷尺，挨个房间地量面积，想看看房子是不是真有产权证上写的那么大。可是无论你怎样量，都量不出那个数。所以难免有这样的疑问：这里面是不是有人在做手脚？

　　走了一趟市房地产测绘中心，尽管有工作人员耐心的讲解，但众多的概念、复杂的计算公式还是让记者头大。不过还好，记者最终还是捋出一些头绪，知道房屋面积是怎样算出来的。也就明白人们产生疑虑的原因：一是因为我们不是专业的测量人员，我们的测量方式肯定是不规范的。二是一套住房的面积构成很复杂，不是像我们所想的那样，只要各个房屋面积相加就能得出房子的面积。

　　构成

　　房屋面积 不是简单的相加

　　房屋面积体现着房屋价值，供热费、物业费、转让税费都以面积为准，所以我们关注自己的房子到底有多大，不是没有道理。那我们就得知道房屋面积的构成。

　　据市房地产测绘中心的负责人介绍，我们平常所说的房屋面积是指房屋的建筑面积。由两部分构成：套内建筑面积和共有建筑面积。

　　套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。也就是说计算套内面积时除了要算上房屋的使用面积，还要算上内墙面积以及分户墙一半的建筑面积。这个测量方法就要求很专业了，我们个人很难算出墙体有多少面积。所以个人测量出来的面积会与专业测量的有出入是难免的。

　　而共有建筑面积的构成更是复杂。一幢楼里，所有为业主提供共有服务的设施设备所占用的面积都要计算在共有建筑面积里。如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

　　这些共有建筑面积都要分摊到各户。分摊也有一套法定的公式，采取自上而下的分摊模式，即首先把整幢楼的共有建筑面积分摊到各功能区，然后分摊到层，再到各户。

　　在分摊过程中也有个系数的计算问题。分摊系数为共有面积除以套内建筑面积。一幢建筑物分摊系数的大小，在很大程度上取决于相关的功能设计和共有共用关系。如果该幢建筑设计为多功能综合楼，且有很多为本幢楼服务的公共设备，那么该楼的分摊系数就会相对比较大；如果该幢建筑设计为功能单一的多层住宅楼，那么分摊系数相对会比较小。这也是买高层的业主会明显感觉没有多层面积实惠的原因，高层住宅的分摊面积要高于多层住宅。

　　在这里特别强调一点，这里所指的分摊是整幢楼的分摊，而不是像我们所想的，分摊的只是自己所在单元的共有面积。

　　测绘

　　面积的测绘 专业且复杂

　　房屋面积是如何测绘出来，由谁来测绘，是购房人关心的问题。在我市，市房地产测绘中心负责全市房产图的管理和数字化图的修、补测工作，负责全市各类房屋建筑面积的测量和确认工作。也就是说我市的房屋测绘工作由市房地产测绘中心负责。

　　房屋面积的测绘是依据专门的房产测量规范以及相关的法律法规来进行。这里不介绍具体的测量公式、测量方法，这是门学科，专业人士才能做得来。但要知道为什么开发商卖给我们的面积与实测面积有出入？

　　商品房面积测算按房屋建筑状况可分为竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算两大类,也就是通常所说的预测面积和实测面积。预测面积是依据开发商提供的经规划部门审批合格的建筑设计图纸进行测算，仅作为开发商办理商品房预售许可证和售房的依据。而实测面积是房屋竣工验收合格后，在规划、消防、竣工备案证等各方面手续齐全，符合办理房屋产权的前提下，经过现地实量、实测、复核图纸后出具的建筑面积，此面积作为办理产权的依据。

　　购房人在这方面遇到的情况多是，合同约定面积与测绘中心的实测面积，也就是产权登记面积有出入。这是因为买房人在预订房屋时看到的面积是开发商提供的，并没有经过市房地产测绘中心测算。由于开发商销售的面积数值来源复杂，与测量结果不一致是很正常的。但办理房屋相关手续以市房地产测绘中心出具的测量成果为准，按套内建筑面积或者建筑面积计价的。

　　这里需做个小小提醒：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。《商品房销售管理办法》中对此有明确规定。

　　异议

　　对面积有异议 不妨这样做

　　据市房地产测绘中心的负责人介绍，在房产测绘执业过程中，经常会碰到购房者的咨询，询问为何自己量取的面积与房产证上的记载面积不一样？

　　我们已经知道，房屋产权证上记载的建筑面积，由套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积两部分组成。而购房者自己量取，仅能量取到房屋净里的尺寸数据，然后经过简单的相乘相加得出一个面积数。这个面积甚至不是房屋产权证上记载的套内建筑面积，两者相差较大，因此购房者产生的疑惑比较多。实际上房产测绘是一项专业性较强的技术工作，产权人很难自行校核自己的房屋建筑面积是否准确，特别是分摊的共有共用建筑面积，若没有专业知识和上述条件，根本无法自行测算，自然会存在一些看法和误解。

　　如果购房者对面积有异议，可采取以下处理解决办法：首先是买卖双方当事人进行沟通，做些必要的解释；二是因房产面积测绘专业性比较强，当事人可向实施本项目测绘的测绘机构进行专业咨询；三是双方有合同约定的，遵照合同约定协商解决；四是可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定，对鉴定结果不服的，可依法提起行政复议或诉讼。

　　■头题延伸

　　相同套型为什么面积不一样

　　买房时，购房人也经常会做比较。有时候看着套型完全一样的房屋，建筑面积却不一样。测绘中心的工作人员给出的答案是：

　　（1）对于不在同一幢楼内的同套型房屋，由于楼幢的层数、单元个数、外墙厚度、配套设施用房等不完全相同，导致各楼的共有面积分摊系数不完全一样，所以即使套内建筑面积相同，加上分摊共有面积后的成套建筑面积也会不一样。

　　（2）在同一幢楼内，同功能区房屋虽然共有面积分摊系数相同，但由于个别楼层墙体厚度不同，会导致房屋套内建筑面积发生变化，所以相应的建筑面积也可能不一样。

　　没有顶盖的阳台不算面积

　　阳台怎样才算面积，也是个复杂的问题。按照相关测量规定，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。未封闭的阳台也有这样的情况，如果楼上相同位置没有阳台，在计算面积时，这样的阳台应如何计算呢？

　　根据《吉林省房产测绘实施细则》的规定：一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。

　　也就是说如果顶盖已经跨层，视为该阳台没有顶盖，不具备房屋计算面积的条件，所以没有顶盖的阳台不计算面积。

　　阁楼怎样算面积

　　越来越多的楼房都会在顶层设计出阁楼，并且价格相对优惠些，以吸引购买者。那么阁楼的面积如何计算呢？

　　这就需要了解什么样的建筑才能计入建筑面积。按照规定计算房屋建筑面积应具备以下条件：应具有上盖；应有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2.20米以上（含2.20米）；可作为人民生产或生活的场所。

　　这也告诉我们，如果阁楼的层高达不到2.20米，是不能计入建筑面积的。

　　实测为何没人来我家

　　对面积的测绘，购房人也会问，既然房产测量有现场实测这一环，为什么没人到我家来测量？

　　市房地产测绘中心的负责人介绍，房产测量都是以“幢”为基本单位进行的，共有面积分摊的基本单位也是“幢”。即使只想知道一套房子的建筑面积，也要在测算出整幢楼的总建筑面积，总套内建筑面积，以及在相应的共有面积分摊系数的基础上，才能得出结果。同样，对于整幢楼进行的分户测量，只要观测的数据足够把本幢楼的各种不同套型的套内建筑面积，总建筑面积和各共有共用部位的面积及共有共用关系调查清楚，计算出相应的分摊系数，就能得出准确的结果，而并不需要进入每户施测。（编辑 王锐）