商家租赁小区广场 场地费物业不能吞

　　某小区物业公司为增加自身收益，未经业主委员会同意，便将小区内紧邻街道的广场长期租借给不同商家开展各种商业活动，从中收取场地费。近日，小区业主以广场属全体业主的公共用地，所得收入应归业主为由，要求物业公司将之抵减业主的物业管理费。物业公司拒绝，理由是租赁的商家只是在白天开展活动，对业主的休闲、娱乐并没有造成多大影响，甚至还方便了业主购物，更何况相关收入完全是其额外开发，也付出了物业管理以外的劳动。

　　说法：

　　尽管该收入为物业公司所开发且其已付出额外劳动，但仍应归全体业主共有。

　　一方面，小区内广场应为全体业主所共有。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案小区内的广场作为公共场所，无疑其占有、使用、收益、处分权都应当归全体业主。另一方面，物业公司不能因具有管理职责而对广场作出处分。《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”即在任何情况下，物业公司也只能是一个受委托的管理者，而无权擅自代替全体业主作出任何决定。物业公司要将广场租借给商家用于开展商业活动，理应征得业主委员会或全体业主同意，否则就是越权，也属无权处分。即使已经获得同意，物业公司也只是受业主委员会或全体业主委托，代替业主委员会或全体业主帮助业主行使权利。再一方面，物业公司无权获取因租赁广场而产生的收益。正因为广场属于全体业主共有，物业公司只是管理人，决定了基于广场产生的场地费收益，也必须归全体业主共有，由全体业主决定具体如何处分或分割，其中包括决定用于抵减业主的物业管理费、作为维修资金、用于其他公共开支等。如果物业公司已因为开发利用广场付出了额外的劳动或支出，只能获取适当的劳动报酬或从中扣除已经花费的必须费用，但绝对无权独吞全部收入。(文/颜东岳 编辑 王锐）