遇到“霸王”租户出租人该如何维权

　　可解除合同，并要求其支付逾期腾房使用费

　　“承租人拒绝支付房租已经半年了，我该怎么办？”“承租人未经我同意，私自将房屋转租给第三人，我该如何维权？”日前，一些读者咨询，遇到了“霸王”租户，不知该怎么办，希望能够得到“法律帮办”的指点。

　　白住了半年房子

　　还称在这儿住上瘾了

　　刘女士有一套闲置房，一年前，她将房子租给了一对小夫妻，当时说好一季一付房租。这对小夫妻仅付了一季房租后，就再没付房租，如今已有半年未付房租了。每次刘女士催交房租，对方都说再等等，很快就会把钱打到刘女士的银行账号上。最近一次晚上，刘女士又去讨要房租，没想到因一言不和，那对小夫妻竟对她破口大骂，声称“今后不会给你一分钱房租，你爱咋咋地，我们还就在这儿住上瘾了。”刘女士称，丈夫去世后，她独自一人在石家庄居住，女儿又远在国外，估计这对小夫妻通过与她聊天探知她的底细后，欺她年老无助。刘女士想知道，遇到这种情况，她该怎么办？

　　“法律帮办”答复：《合同法》规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，当这对小夫妻拖欠房租时，刘女士可以要求其在合理期限内支付房租，逾期不支付房租，刘女士有权依法维权，要求解除合同。此外，在租赁合同解除后，还可请求负有腾房义务的这对小夫妻，支付逾期腾房占有使用费。

　　以未约定何时交房租为幌子

　　住了一年半只交过俩月房租

　　一年多前，孙女士通过网络聊天认识了一位网友，那位网友声称要来石家庄发展，让她帮忙租一套租期在两年以上的房子。而孙女士恰恰有一套一室一厅房屋闲置，就主动提出低价将房子租给那位网友，那位网友倒也挺痛快，二话不说就给她打过来两个月的房租钱，并发来了一份制式房屋租赁合同。孙女士也没有细看合同具体条款，与那位网友见面后就将合同签了。隔了两个月后，孙女士向那位网友提出了支付下一季房租的要求，那位网友一直以业务忙常出差不在石家庄等理由搪塞她。至今，已有一年多了，这位网友仍未交过房租。

　　前几日，孙女士和爱人费尽周折，终于将那位网友堵在了一家酒吧，要求对方续交房租。没想到对方恼了，反而质问孙女士，“你有没有看过房屋租赁合同，那上面根本就没约定何时交房租，租赁期满，我一分钱也不会欠你的，在这之前，我即便有钱也不会给你房租。”孙女士想知道，这位网友的说法成立吗？

　　“法律帮办”答复：支付租金是承租人的主要义务，承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金。租金支付期限的单位可以是年、月、日、小时甚至是分钟，可以是事前支付，也可以租赁期满后一次性支付。但在实践中，由于种种原因，当事人未就租金支付期限予以明确约定，在这种情况下，出现纠纷时，双方应首先协商确定支付租金的期限，不能协商确定的，按照《合同法》规定，租期不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，如果在合同中双方未约定支付房租的期限，孙女士的那位网友因与其签订了两年以上的租赁合同，应在每一年届满时向孙女士支付房租。如果对方拒交房租，孙女士可以依据《合同法》相关规定，与其解除房屋租赁合同。需要提醒大家的是，签订合同时，一定要认真阅读相关条款并进行明确约定，以免陷入像孙女士这样的尴尬。

　　私自转租赚钱

　　房主劝阻“二房东”还不讲理

　　最近，一些老邻居们总是给老王打电话投诉，声称他的租客妨碍了人家的正常生活。一年前，一位学生模样的小伙子租了他的房子，声称准备公务员考试。刚开始，这位小伙子按合同约定支付租金还算正常，最近三个月，开始拖欠租金。经邻居们反映，老王得知，最近，这位小伙子当起了“二房东”，在小区附近四处张贴“暑期月租房”、“日租房”、“情侣房”、信息，已招揽了好几拨人入住过该房屋，干扰了邻居们休息。老王几次联系那位小伙子，小伙子只接听过一次，称“你在合同里没说过我不能转租，我就有权转租。”之后，拒绝再接听他的电话，老王想知道，如今他该如何维权。

　　“法律帮办”答复：《合同法》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，老王可以以那位小伙子未经其同意私自转租、拖欠房租为由，要求解除房屋租赁合同。需要提醒的是，如果仅以私自转租为由要求解除合同，老王需在知道或应当知道那位小伙子私自转租之日起六个月内提出异议。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月之内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即承租人转租的，出租人自知道和应当知道之日起六个月内未提出异议的，应视为默示同意了该转租行为。这一点，尤其应引起广大出租人的注意。（编辑/张蕾）